В изученных нами московских делах районные суды чаще применяют потолок 7,5%. Во Владивостоке по той же конфигурации суды потолок 7,5% не применяют. Московский областной суд в апелляциях чаще применяет полную ставку, а Московский городской суд расколот. В Краснодаре разделилась практика одного суда. Первое известное нам кассационное определение оставило в силе полную ставку.
Мы изучили практику по этому спору в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Приморском крае, Краснодаре и Хабаровске: районные суды, апелляцию и кассацию. Отдельно — массив из 322 судебных актов четырёх регионов о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ. Материал обновлён 21.10.2026.
Короткий ответ
Если срок передачи квартиры по договору наступает в 2026 году, оснований применять старый потолок 7,5% обычно нет: неустойка рассчитывается по полной ключевой ставке ЦБ на срок передачи по договору.
Если срок передачи был в 2025 году, но все начисляемые дни просрочки относятся уже к 2026 году, возникает спор.
Одна позиция: ставка определяется на срок передачи по договору. Если он попал в период действия ограничения 7,5%, применяется 7,5% на весь расчёт.
Другая позиция: потолок действовал только до 31 декабря 2025 года и не должен ограничивать неустойку, начисляемую за дни 2026 года.
Обе трактовки уже применяются судами.
Какая ставка в вашей ситуации
| Ситуация | Как считают |
|---|---|
| Срок передачи по договору — в 2026 году | Обычно применяется полная ключевая ставка на эту дату. В изученных нами московских делах — в 5 из 6 |
| Дни просрочки с 22.03.2024 по 31.12.2025 | Неустойка за эти дни не начисляется из-за моратория |
| Дни просрочки с 01.07.2023 по 21.03.2024 (с 22.03.2024 по 31.12.2025 действовал мораторий) | Ставка ограничивается 7,5% |
| Срок передачи — в 2025 году, начисление — только за дни 2026 года | Спорная ситуация: суд может применить 7,5% или полную ставку |
| В договоре указан срок 31.12.2025 | Нужно отдельно проверить статью 193 ГК РФ: окончание срока может быть перенесено на 12.01.2026 (ниже) |
Дальше разберём, почему вообще возник этот спор.
Откуда взялись 7,5%
Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ:
Цена договора × ключевая ставка ЦБ / 300 × количество дней просрочки.
Если участник долевого строительства — гражданин, неустойка выплачивается в двойном размере. Фактически для расчёта используется делитель 150.
Главная переменная в споре 2026 года — ставка.
Два термина, которыми мы пользуемся дальше. Срок передачи по договору — дата, не позднее которой застройщик обязан передать квартиру; закон и суды называют её днём исполнения обязательства. Период действия ограничения 7,5% — с 01.07.2023 по 31.12.2025.
В последние годы одновременно действовали два разных ограничения, установленных Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024.
1. Мораторий на начисление неустойки
За дни, попавшие в мораторный период, неустойка не начисляется вообще.
С учётом продлений мораторий охватывал период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно.
Такие дни просто исключаются из расчёта. Подробно о мораторных периодах — в разборе «Мораторий на неустойку застройщика».
2. Потолок ключевой ставки 7,5%
Пункт 2 ПП РФ № 326 устанавливал, что в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года размер неустойки рассчитывается исходя из текущей ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, но не выше ставки, действовавшей на 1 июля 2023 года.
На 1 июля 2023 года ключевая ставка составляла 7,5%.
Само ограничение прошло проверку в высших судах. Верховный Суд РФ оставил его в силе в апелляционном определении от 19.09.2024 № АПЛ24-341. Конституционный Суд РФ в постановлении от 14.04.2026 № 24-П признал пункт 2 не противоречащим Конституции.
Спор 2026 года поэтому не в том, законен ли потолок 7,5%.
Спор в другом: распространяется ли он на неустойку, которая начисляется уже после 31 декабря 2025 года, если сам срок передачи по договору был в 2025 году.
Что изменилось с 1 января 2026 года
ПП РФ № 326 не было продлено в части моратория на новые дни просрочки.
С 1 января 2026 года дни просрочки снова участвуют в начислении неустойки.
При этом Постановление Правительства РФ № 2227 от 30.12.2025 не установило новый потолок 7,5%.
Оно регулирует отсрочку исполнения отдельных требований к застройщикам до 31 декабря 2026 года. Иными словами, речь идёт о том, когда присуждённую сумму нужно выплатить, а не о новом ограничении размера самой неустойки.
Это разные вещи:
- мораторий исключает определённые дни из начисления;
- потолок ограничивает применяемую ставку;
- отсрочка переносит момент исполнения обязанности по выплате.
Именно смешение этих трёх механизмов часто приводит к разным результатам в онлайн-калькуляторах.
Срок передачи в 2025-м, просрочка в 2026-м: две трактовки
Возьмём типичную ситуацию.
По договору квартиру должны были передать 30 декабря 2025 года.
Застройщик её не передал.
Фактически неустойка начисляется только за дни 2026 года, потому что предыдущий период попадал под мораторий.
Какую ставку применять?
Трактовка 1: потолок определяется сроком передачи по договору
Часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ отсылает к ключевой ставке, действующей на день исполнения обязательства — то есть на срок передачи по договору.
Верховный Суд РФ в определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 тоже исходил из ставки на срок передачи, установленный договором.
Если срок передачи пришёлся, например, на 30 декабря 2025 года, он попадает в период действия ограничения 7,5% по пункту 2 ПП № 326.
Следовательно, ставка на эту дату ограничена 7,5%.
Из этой логики следует: 7,5% применяется ко всему периоду просрочки, в том числе к дням 2026 года.
Именно такой подход сейчас преобладает в изученной нами московской практике.
Трактовка 2: потолок не распространяется на неустойку за дни 2026 года
Пункт 2 ПП № 326 прямо указывает период действия ограничения: с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года.
Если ни один начисляемый день неустойки не относится к этому периоду, можно сделать другой вывод: ограничение 7,5% к этим дням не применяется.
Тогда используется полная ключевая ставка на срок передачи по договору.
Для конца декабря 2025 года это 16%.
Такую трактовку мы нашли в практике судов Приморского края, в большинстве апелляций Московского областного суда, в двух апелляциях Московского городского суда и в первом кассационном определении по этому вопросу.
Отдельно о постановлении КС РФ № 24-П: в нём пункт 2 охарактеризован как акт, определяющий период действия ограничения. То есть КС подчеркнул временные границы ограничения — и дольщики ссылаются на это как на довод, что после 31.12.2025 потолок не действует. Но в Москве довод уже не сработал: Головинский районный суд (решение от 01.06.2026 по делу № 02-3078/2026, апелляция № 33-47342/2026 назначена на 26.10.2026) почти дословно воспроизвёл эту формулировку и в следующем же абзаце применил 7,5% к неустойке за 2026 год.
Что решают суды
Мы отдельно изучили дела, в которых:
- срок передачи по договору относится к периоду действия ограничения 7,5%;
- сама неустойка начисляется полностью уже в 2026 году.
Картина получилась неодинаковой.
| Регион | Подход | Изучено | Апелляция |
|---|---|---|---|
| Москва | В основном 7,5%; часть решений прямо называет критерием срок передачи по договору | 34 дела | Мосгорсуд расколот: 5 определений за 7,5%, 2 — за полную ставку |
| Санкт-Петербург | В основном 7,5%: потолок — в 13 решениях из 19 (в 11 — Куйбышевский районный суд), полная ставка — в 4 | 19 дел | В городском суде определений этой ситуации мы не нашли: в 7 из 10 текстов о просрочке передачи даты обезличены |
| Московская область | В основном полная ставка: из 29 апелляций, где коллегия высказалась о ставке, полная применена в 23, потолок — в 3, ещё в 3 расчёт по 7,5% признан неверным без изменения решения | 35 апелляций | Мособлсуд чаще за полную ставку |
| Приморский край | Потолок 7,5% не применён ни разу; где расчёт виден — полная ставка | 13 дел | Краевой суд — за полную ставку в трёх определениях (при сроке 31.12.2025 — через перенос срока по ст. 193 ГК РФ) |
| Краснодар (Советский районный суд) | Разделилась: 7,5% — в 4 делах (в трёх — по дате заключения договора), полная ставка — в 3 | 7 дел | Апелляционных решений в нашем массиве пока нет |
| Хабаровск | В основном полная: потолок применён в 2 делах из 9, в остальных отклонён или не применён. Саму ставку считают по-разному — на срок передачи по договору или по периодам | 9 дел (один застройщик) | Апелляционной позиции в нашем массиве пока нет |
| Кассация (пять кассационных судов) | Одно определение в этой ситуации — полная ставка оставлена в силе | 628 дел за 01.09–20.10.2026 (вместе со спорами о строительных услугах) | — |
В Москве из 34 дел потолок 7,5% применён в 25, полная ставка — в 5, ещё в 4 ставка в тексте решения прямо не названа.
Московский областной суд — апелляционная инстанция — в большинстве изученных определений против потолка. Мы нашли 35 апелляций этой ситуации. О ставке коллегия высказалась в 29: в 23 применила полную ставку, в 3 — потолок 7,5%. Ещё в трёх она признала расчёт по 7,5% неверным, но решение не изменила (об одном из них ниже). В остальных шести коллегия ставку сама не обсуждала. В части определений даты обезличены: к этой ситуации мы относили их по ставке и словам суда о периоде. Показательное определение — № 33-34840/2026 от 17.08.2026 (срок передачи 31.12.2025): суд пересчитал неустойку по полной ставке: «Поскольку спорный период просрочки находится за пределами периода действия указанных ограничений… оснований для расчета указанной неустойки, исходя из процентной ставки, действующей по состоянию на 01.07.2023… не имеется» — то есть раз дни просрочки лежат в 2026 году, потолок к ним не применяется. Противоположное — № 33-28459/2026 от 15.07.2026 (срок 30.12.2025), где суд оставил 7,5%: «Тот факт, что неустойка взыскана за период после окончания действия моратория с 01.01.2026 в настоящем случае правового значения не имеет».
Отдельный практический урок — определение № 33-27484/2026 от 05.08.2026: коллегия признала расчёт по 7,5% необоснованным, но изменить решение не смогла, потому что жалобу подал только застройщик. Если суд первой инстанции применил 7,5%, а дольщик хочет добиться пересмотра ставки и увеличения присуждённой суммы, решение в этой части нужно обжаловать и с его стороны.
Во Владивостоке в 13 изученных делах этой конфигурации потолок 7,5% не был применён ни разу.
В Хабаровске все девять дел — к одному застройщику, и он заявляет довод о 7,5% систематически. Суды чаще его отклоняют (например, решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 24.06.2026 по делу № 2-2763/2026), но единой линии нет: 7,5% применены в двух делах, а один и тот же судья Центрального районного суда с разницей в неделю в одном деле взял 7,5%, в другом — полную ставку по периодам.
В Советском районном суде Краснодара все семь дел — к одному застройщику, срок передачи в большинстве из них — 31.12.2025. В четырёх делах — 7,5%: три решения связали потолок с датой заключения договора (например, решение от 04.06.2026 по делу № 2-6146/2026), хотя сам пункт 2 ПП № 326 дату заключения договора не называет; ещё одно решение считало днём исполнения 31.12.2025. В трёх делах — полная ставка на срок передачи по договору, без обсуждения ПП № 326.
В Петербурге потолок чаще применяет Куйбышевский районный суд: «датой исполнения обязательств по договору сторонами определено 10.06.2025; указанная дата входит в период (с 01.07.2023 по 31.12.2025), в который подлежит применению ставка рефинансирования…» (решение от 08.06.2026 по делу № 2-2418/2026). Октябрьский районный суд, наоборот, применил полную ставку 21%. По его словам, ставка на 01.07.2023 «применяется при расчете неустойки в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, в настоящем деле неустойка… взыскивается за период с ДД.ММ.ГГГГ», поэтому ограничения «не применяются» (решение от 26.08.2026 по делу № 2-1735/2026).
Важно: это не статистика всех российских судов и не гарантия исхода конкретного дела. Это результат изученного нами массива судебных решений по указанным регионам.
Но картина показывает главное: на октябрь 2026 года единообразного подхода к этой ситуации нет.
Один срок передачи — два противоположных решения апелляции
Лучше всего различие видно на двух апелляционных делах 2026 года.
В обоих делах спор связан со сроком передачи по договору в конце декабря 2025 года и начислением неустойки за 2026 год.
Результат — противоположный.
Москва: Мосгорсуд применил 7,5%
В деле № 33-33506/2026 (апелляционное определение от 22.07.2026) срок передачи был установлен не позднее 30.12.2025.
Неустойка начислялась с 01.01.2026.
Районный суд в своём расчёте использовал полную ставку 15,5% — именно такая ставка указана в решении первой инстанции, хотя на срок передачи по договору ключевая ставка составляла 16%. После этого суд дополнительно снизил неустойку по статье 333 ГК РФ.
Решение обжаловали обе стороны.
Московский городской суд изменил расчёт и применил ставку 7,5%, сославшись на то, что на 1 июля 2023 года ключевая ставка ЦБ составляла именно 7,5%. При этом итог почти не изменился: районный суд уже снизил неустойку по статье 333 до 200 000 ₽, а пересчёт по 7,5% дал около 196 000 ₽.
В другом апелляционном определении — № 33-42540/2026 от 10.09.2026 — Мосгорсуд сформулировал критерий ещё прямее: днём исполнения обязательства является дата передачи объекта, установленная договором, поэтому к отношениям сторон применяется пункт 2 ПП РФ № 326.
Но единой позиции у Мосгорсуда нет. 14.09.2026 по делу № 33-41857/2026 (срок передачи 10.07.2025) коллегия отклонила довод застройщика: постановление № 326 «регулирует особенности начисления неустойки в период до 31.12.2025г.». А 12.10.2026 по делу № 33-45150/2026 (срок передачи 30.09.2025) указала, что период начисления «не входит в период, установленный Постановлением Правительства №326», и верна ставка на день исполнения — 17%. Первая инстанция там посчитала по 16%, но истец решение не обжаловал, и коллегия его в этой части не изменила.
Всего мы нашли 11 определений Мосгорсуда этой ситуации: за потолок — 5, за полную ставку — 2. Ещё в двух 7,5% первой инстанции сохранились без обсуждения ставки, в одном коллегия сохранила 7,5% как ставку на последний день срока, в одном ставка не названа.
Приморье: краевой суд оставил полную ставку
В деле № 33-8455/2026 (апелляционное определение от 07.09.2026) договор предусматривал передачу квартиры не позднее 31.12.2025.
Районный суд Владивостока взыскал неустойку по полной ставке.
Застройщик в апелляционной жалобе оспаривал применённую ставку ЦБ.
Приморский краевой суд оставил полную ставку. Суд указал, что оснований для применения пункта 2 ПП РФ № 326 нет, так как ограничение ответственности застройщика «не относится как к дате исполнения обязательства, так и к периоду неустойки». То есть ни день окончания срока (суд перенёс его на 12.01.2026 — об этом ниже), ни дни просрочки в период действия ограничения не попадают.
Аналогичная формулировка содержится в деле № 33-8451/2026 от 24.08.2026.
Но у этих приморских дел есть ещё одна важная особенность — дата 31 декабря 2025 года.
Если в ДДУ указано 31 декабря 2025 года
31 декабря 2025 года был нерабочим днём: на него перенесли выходной с 5 января (постановление Правительства РФ от 04.10.2024 № 1335). По статье 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, окончанием срока считается ближайший следующий за ним рабочий день — для 31.12.2025 это 12 января 2026 года.
Это меняет расчёт в двух местах. Во-первых, при таком применении статьи 193 окончание срока переносится на 12 января 2026 года, поэтому просрочка начинается с 13 января. Во-вторых, появляется дополнительный аргумент против потолка 7,5%: юридически значимый день окончания срока оказывается уже за пределами периода действия ограничения.
Так рассуждает Приморский краевой суд. В деле № 33-8455/2026 (о нём выше) он определил окончание срока как 12.01.2026 и оставил полную ставку 16%.
Но перенос сам по себе полную ставку не гарантирует. Московские районные суды по договорам со сроком 31.12.2025 нередко начинают начисление с 12–13 января 2026 года — и всё равно применяют 7,5% (Гагаринский районный суд, решение от 26.05.2026 по делу № 2-3464/2026; Люблинский районный суд, решение от 24.06.2026 по делу № 2-4713/2026). Не все: Солнцевский и Замоскворецкий районные суды при том же начале начисления взяли полную ставку (решения от 03.06.2026 по делу № 2-1705/2026 и от 14.05.2026 по делу № 2-1215/2026). В Советском районном суде Краснодара по таким договорам неустойку начисляли с 13.01.2026 — и в трёх решениях всё равно применили 7,5%.
Поэтому выводы по сроку 31.12.2025 нельзя автоматически переносить на договоры со сроком 30.12.2025 — и наоборот.
Спор не сводится к 31 декабря. Полная ставка встречается и при сроке, который точно лежит внутри периода действия ограничения. Московский областной суд определением от 10.08.2026 по делу № 33-30704/2026 (срок передачи 30.03.2025, начисление за 2026 год) признал расчёт по 7,5% неверным: применять следовало ставку на срок передачи — 21%, и по ней неустойка составила бы 2 673 636,15 ₽ (столько и просил истец). Сумму он оставил прежней, потому что она уже была снижена по статье 333 ГК РФ.
Так же рассудил Приморский краевой суд в определении от 05.10.2026 по делу № 33-9331/2026: срок передачи — 20.06.2025, первая инстанция применила 7,5%. Коллегия признала, что следовало применять 20%: ограничение «не относится к периоду неустойки». Взыскал суд по 16% — по ставке, которую заявили истцы: за пределы их требований он не вышел.
Рассмотрено и дело, которое мы ждали: апелляция на решение Ленинского районного суда Владивостока со сроком передачи 30.12.2025, где первая инстанция применила 16%. Приморский краевой суд 05.10.2026 оставил решение без изменения (дело № 33-9906/2026). Текст определения пока не опубликован, поэтому мотивы коллегии мы добавим, когда он появится.
Кассация: первое определение — за полную ставку
Пока нам известно одно кассационное определение в этой ситуации. Первый кассационный суд общей юрисдикции 23.09.2026 по делу № 88-27538/2026 отклонил жалобу застройщика. Дело из Саратовской области: срок передачи по договору — 10.07.2025, неустойка — за 01.01–11.02.2026.
Суд написал: «Суды установили, что ответчик доложен был сдать объект долевого строительства 10 июля 2025 г., ставка банка на данную дату составляла 20 %, следовательно, расчет судов является верным».
Мотивировка короткая: как пункт 2 ПП № 326 соотносится со сроком передачи по договору, кассация не разбирала. Поэтому это пока исход дела, а не сформулированная позиция кассационного суда.
Определений Судебной коллегии Верховного Суда РФ по этой ситуации мы не нашли, но полнотекстовым поиском по банку актов ВС не искали. Основная масса кассационной практики впереди: в заседаниях пяти кассационных судов, назначенных по 15.12.2026 включительно, — 145 дел о ДДУ с первой инстанцией 2026 года. Мы следим за ними и обновим материал, когда появятся новые определения.
Пример из нашей практики: 2,32 млн ₽ или 1,09 млн ₽
Дело клиента dzin.pro, которое сейчас в суде. Данные клиента обезличены.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Цена квартиры по ДДУ | около 20,1 млн ₽ |
| Срок передачи по договору | 31.12.2025 |
| Фактическая передача | 18.04.2026 |
| Ключевая ставка на конец декабря 2025 года | 16% |
Один и тот же спор даёт принципиально разные суммы в зависимости от выбранной трактовки.
| Расчёт | Сумма |
|---|---|
| Полная ставка 16% | ≈ 2,32 млн ₽ |
| Потолок 7,5% | ≈ 1,09 млн ₽ |
Разница между двумя подходами к одной и той же неустойке — больше 1,2 млн ₽.
Расчёт — с 01.01.2026, как в иске. Если суд перенесёт окончание срока по статье 193 ГК РФ на 12.01.2026, дней просрочки будет 96, а суммы — около 2,06 и 0,97 млн ₽. Кроме того, такой перенос даёт самостоятельный аргумент против применения потолка 7,5%, поскольку день окончания срока оказывается уже в 2026 году.
Как мы пришли к полной ставке
Когда к нам начали приходить клиенты с такими договорами, мы сверили наш калькулятор с калькуляторами других сервисов и увидели, что суммы расходятся. После этого мы стали проверять решения судов — в том числе по конкретному застройщику и в конкретном суде.
Это дело рассматривает Тушинский районный суд Москвы. Этот же суд по тому же дому и с тем же сроком передачи уже применил 7,5% ко всему периоду, снизил неустойку по статье 333 ГК РФ, а довод застройщика о начале просрочки с 13.01.2026 отклонил (решение от 24.04.2026 по делу № 2-2565/2026, вступило в силу 22.09.2026). Замоскворецкий районный суд по тому же дому, напротив, применил полную ставку и ограничил снижение размером процентов по статье 395 ГК РФ (дело № 2-1215/2026) — причём по контррасчёту самого застройщика: 15% с 13.01.2026. Для квартиры из нашего примера проценты по статье 395 за период с 01.01 по 18.04.2026 составили бы около 0,93 млн ₽.
Мы всё равно заявили полную ставку, а довод о потолке 7,5% разобрали в иске отдельно. Ограничение из пункта 2 ПП № 326 установлено на определённый период: он закончился 31.12.2025, и дальше, по нашей позиции, неустойка рассчитывается по общему правилу части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ без ограничения ставки уровнем 7,5%. Позицию Мосгорсуда, распространяющего 7,5% и на дни 2026 года, мы знаем и спорим с ней открыто.
Ещё один интересный подход в решениях судов — перенос срока с 31.12.2025 на 12.01.2026 по статье 193 ГК РФ (подробнее — в разделе о 31 декабря).
Дело ещё рассматривается. После судебного акта мы обновим этот раздел.
Из доступных судов выбираете вы — изучите их практику до подачи иска
По искам о защите прав потребителей дольщик сам выбирает суд: по месту нахождения застройщика, по своему месту жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора (ст. 28, ч. 7 и ч. 10 ст. 29 ГПК РФ). Раз практика по ставке 7,5% расходится даже между судами одного города, до подачи иска стоит посмотреть решения каждого из этих судов по вашей ситуации, а лучше — и по вашему застройщику. Предыдущая практика конкретного суда по такой ситуации может быть полезным ориентиром.
В примере из нашей практики выше это видно на одном доме: в опубликованном решении суда по месту нахождения застройщика — полная ставка, а суд, в котором рассматривается дело, по тому же дому применил 7,5%. Ещё одно решение того же суда по тому же застройщику на сайте суда без текста, поэтому его ставку мы проверить не можем.
Оговорка: решения одного суда — ориентир, а не гарантия. В Хабаровске один и тот же судья с разницей в неделю в одном деле взял 7,5%, в другом — полную ставку.
Удобный суд не обязательно ближайший: если вы не хотите лично участвовать в заседаниях, можно подать заявление с просьбой рассмотреть дело в ваше отсутствие (ч. 5 ст. 167 ГПК РФ). Такое ходатайство лучше подать сразу вместе с иском: без него повторная неявка истца может закончиться тем, что иск оставят без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ). Спор о неустойке по ДДУ документальный — договор, акт, претензия, расчёт. Например, апелляцию по делу № 33-8451/2026 Приморский краевой суд рассмотрел без участия сторон.
Если застройщик отказал или не ответил на претензию, подготовленную через dzin.pro, сервис может подготовить и иск — с расчётом по полной ставке и ответом на довод о 7,5%. Условия — на странице услуги.
Как посчитать свою неустойку
Сначала определите, к какой ситуации относится ваш договор.
Срок передачи — в 2026 году
Берите ключевую ставку ЦБ, действующую на срок передачи по договору.
Потолок 7,5% к такой ситуации обычно не применяется.
Срок передачи — в 2025 году, начисление идёт за 2026 год
Имеет смысл посчитать две суммы:
- по полной ключевой ставке;
- по ставке 7,5%.
Первая соответствует трактовке, по которой ограничение не распространяется на дни 2026 года.
Вторая соответствует подходу, который сейчас преимущественно встречается в изученной нами московской практике.
В договоре стоит 31.12.2025
Сначала нужно проверить применение статьи 193 ГК РФ.
Если окончание срока переносится на первый рабочий день 2026 года, меняется начало просрочки и появляется аргумент считать юридически значимой для ставки уже январскую дату.
Проверьте ещё три вещи
- Исключены ли из расчёта мораторные дни.
- На какую дату определена ключевая ставка.
- Учтён ли возможный довод о потолке 7,5%.
Наш калькулятор неустойки по ДДУ исключает мораторные дни и показывает сумму по полной ставке; результат виден сразу, без оплаты. Сумму по 7,5% можно получить по той же формуле, подставив 7,5 вместо ставки. Формула и ставки подробно — в разборе неустойки по 214-ФЗ; про штраф 5% и моральный вред, которые взыскиваются вместе с неустойкой, — в отдельной статье.
Даже после выбора ставки суд может снизить неустойку по статье 333 ГК РФ
Выбор между 7,5% и полной ставкой — ещё не конец расчёта.
Даже после определения ставки застройщик может просить снизить неустойку по статье 333 ГК РФ. В изученном нами массиве суды часто такое снижение применяли.
Мы отдельно изучили 322 судебных акта Москвы, Московской области, Краснодарского и Приморского краёв о снижении неустойки.
В тех случаях, где суд сначала применял потолок 7,5%, а затем решал вопрос о статье 333 ГК РФ, дополнительное снижение встретилось в 95 из 113 случаев — примерно в 84%.
В делах, где неустойка начислялась за дни 2026 года, суд после потолка дополнительно снизил её в 35 из 38 случаев.
При расчёте по полной ставке снижение встречалось примерно в 79% изученных случаев.
Это означает, что даже применение потолка 7,5% не гарантирует, что именно эта сумма будет присуждена.
Можно ли возражать против двойного снижения
Само по себе применение статьи 333 ГК РФ к законной неустойке допускается. Это следует из постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.
Но в конкретном деле можно спорить с размером снижения.
В частности, Московский областной суд в отдельных делах учитывал, что размер неустойки уже был ограничен ставкой 7,5%, и не видел оснований для большего снижения.
Такой подход отражён, например, в апелляционных определениях от 15.07.2026 № 33-27483/2026 и № 33-28580/2026. Но в № 33-28580/2026 коллегия при этом оставила в силе уже сделанное снижение: первая инстанция посчитала неустойку по 7,5% в 578 635,69 ₽ и снизила до 300 000 ₽.
При этом ссылаться на проценты по статье 395 ГК РФ как на безусловную нижнюю границу снижения рискованно.
Для неденежного обязательства — а обязанность передать квартиру относится именно к таким — Пленум Верховного Суда прямо исключает применение этого правила (абз. 2 п. 76 постановления Пленума ВС РФ № 7).
Поэтому проценты по статье 395 ГК РФ разумнее использовать как ориентир соразмерности, а не как гарантированный минимум.
Как считает dzin.pro
В калькуляторе и документах dzin.pro мы используем три правила.
1. Мораторные дни исключаются
Если день просрочки попадает в период, когда начисление неустойки было приостановлено, он не участвует в расчёте.
2. Базовая ставка определяется на срок передачи по договору
Ключевая ставка берётся на срок передачи по договору.
После этого применяется ограничение 7,5% — только к дням просрочки внутри периода его действия.
По используемой нами модели к начисляемым дням внутри периода действия ограничения 7,5% применяется ограничение 7,5%.
Если начисление относится к 2026 году, по используемой нами трактовке применяется та же базовая ставка уже без потолка.
Именно поэтому в спорной ситуации калькулятор dzin.pro показывает расчёт по полной ставке.
3. В спорной ситуации мы заявляем полную сумму и отдельно отвечаем на довод о 7,5%
Суд рассматривает дело в пределах заявленных требований.
Если первоначально заявить расчёт только по 7,5%, суд сам по себе не присудит больше заявленной суммы. Для увеличения требований их придётся своевременно изменить в процессе.
Поэтому в спорной ситуации мы изначально строим расчёт по полной ставке и одновременно включаем в документы аргументацию против применения потолка.
Если суд выберет другую трактовку и применит 7,5%, он удовлетворит требование частично.
Если же суд согласится с полной ставкой, изначально заявленная сумма уже охватывает этот вариант.
Мы считаем такой подход процессуально осторожнее, чем заранее ограничивать требование ставкой 7,5%.
Частые вопросы
По какой ставке считать неустойку по ДДУ в 2026 году?
Если срок передачи по договору приходится на 2026 год, обычно применяется полная ключевая ставка ЦБ на эту дату.
Если срок передачи был в 2025 году, а начисление идёт за дни 2026 года, судебная практика пока расходится: встречаются как 7,5%, так и полная ставка.
Если срок передачи был 31.12.2025, применят 7,5%?
Не обязательно.
31 декабря 2025 года был нерабочим днём. По статье 193 ГК РФ окончание срока может быть перенесено на первый рабочий день 2026 года.
В одном из рассмотренных Приморским краевым судом дел днём исполнения обязательства признано 12.01.2026, после чего суд применил полную ставку.
В Москве такие договоры чаще считают по 7,5%, даже когда начинают начисление с 13 января.
Почему dzin.pro считает по полной ставке, если суд может применить 7,5%?
Потому что мы используем трактовку, согласно которой ограничение из ПП № 326 не распространяется на начисляемые дни после 31.12.2025.
Одновременно в документах учитывается противоположная судебная позиция и приводится ответ на довод о 7,5%.
Может ли суд сначала применить 7,5%, а потом ещё снизить сумму по статье 333 ГК РФ?
Да.
Такой подход встречается в судебной практике. В изученном нами массиве после применения потолка 7,5% суд дополнительно снижал неустойку в 95 из 113 случаев — около 84%.
При этом размер дополнительного снижения можно оспаривать как несоразмерный.
Действует ли мораторий на неустойку застройщика в 2026 году?
Для новых дней просрочки 2026 года прежний мораторий не действует.
Дни, попавшие в мораторный период до 31.12.2025 включительно, по-прежнему не участвуют в расчёте.
Постановление № 2227 продлило ограничения на 2026 год?
Оно перенесло срок выплаты по части требований до 31.12.2026, но не установило новый потолок 7,5% для неустойки за дни 2026 года.
Нужно различать размер требования и отсрочку его выплаты.
Почему два калькулятора дают разные суммы по одному ДДУ?
Обычно причина одна из трёх:
- по-разному исключены мораторные дни;
- по-разному определена дата ключевой ставки;
- один калькулятор применяет потолок 7,5% к просрочке 2026 года, а другой — нет.
В пограничной ситуации 2025/2026 разница может быть не ошибкой программы, а следствием разных юридических трактовок.
Что нужно запомнить
Калькулятор dzin.pro исключает мораторные дни и берёт ключевую ставку на срок передачи по договору. Расчёт можно посмотреть бесплатно.
Если решите подготовить документы, сервис сформирует претензию к застройщику и расчёт неустойки, в котором уже учтён возможный довод о применении ставки 7,5%.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.
Нормы и судебная практика приведены по состоянию на 21 октября 2026 года: часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ; пункт 2 ПП РФ № 326 от 18.03.2024; ПП РФ № 2227 от 30.12.2025; постановление КС РФ от 14.04.2026 № 24-П; апелляционное определение ВС РФ от 19.09.2024 № АПЛ24-341; определение ВС РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26; статьи 193, 333 и 395 ГК РФ; статья 28, части 7 и 10 статьи 29, часть 5 статьи 167, статья 222, часть 3 статьи 196 ГПК РФ; постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.
Перед подачей документов сверяйтесь с действующей редакцией нормативных актов и актуальной судебной практикой.
Сервис dzin.pro формирует документы на основании введённых пользователем данных и не гарантирует результат рассмотрения конкретного дела.