Застройщик прислал уведомление: дом сдан, приходите принимать квартиру. На приёмке у дольщика один шанс зафиксировать недостатки так, чтобы застройщику пришлось их устранять за свой счёт. Подпишете передаточный акт без замечаний — дальше спорить будет сложнее. Разбираем, как пройти приёмку по шагам, когда можно не подписывать акт, зачем нужен специалист с приборами и как приёмка связана с неустойкой за просрочку.
Что говорит закон о приёмке
Порядок передачи квартиры по договору долевого участия описан в ст. 8 закона № 214-ФЗ. Главное из неё:
- Квартиру передают по передаточному акту (или иному документу о передаче), который подписывают обе стороны. В акте указывают дату передачи и основные характеристики квартиры (ч. 1 ст. 8).
- Застройщик должен не позднее чем за месяц до срока передачи по договору направить сообщение о готовности квартиры — заказным письмом с описью и уведомлением или вручить лично под расписку (ч. 4 ст. 8).
- Получив сообщение, дольщик обязан приступить к приёмке в срок по договору, а если срока в договоре нет — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения (ч. 4 ст. 8).
- До подписания передаточного акта дольщик вправе потребовать составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта, пока застройщик не исполнит обязанности по ч. 2 ст. 7 — например, не устранит недостатки (ч. 5 ст. 8).
Обязанности по ч. 2 ст. 7 возникают, если квартира построена с отступлениями, которые ухудшили её качество, или с недостатками, которые делают её непригодной для использования по договору. Тогда дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору может потребовать безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение.
Позиция Верховного суда. В определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2 Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала: участник долевого строительства вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков вне зависимости от того, существенные они или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе если квартирой можно пользоваться по назначению.
Что изменилось в 2026 году
В 2022–2025 годах приёмку в основном регулировали особые правила Правительства: постановление № 442 действовало по 30 июня 2023 года, а с конца декабря 2023 года — постановление от 29.12.2023 № 2380. Общий режим постановления № 2380 действовал по 31 декабря 2025 года включительно. В нём, в частности, был срок устранения недостатков — не более 60 календарных дней и право застройщика составить односторонний акт по истечении месяца со дня, предусмотренного договором для передачи, если дольщик уклонился от осмотра.
На 2026 год постановлением от 30.12.2025 № 2226 оставлен сокращённый набор особенностей (п. 1¹ постановления № 2380). Для приёмки в нём два правила. Сообщение о готовности квартиры застройщик может направить электронным документом, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью, на адрес электронной почты из договора или иным способом, указанным в договоре (подп. «б»). А при существенных нарушениях требований к качеству или разногласиях о перечне недостатков дольщик и застройщик обеспечивают составление акта осмотра с участием специалиста (подп. «в»).
Отсюда два практических следствия для 2026 года:
- В правилах на 2026 год (п. 1¹) срока «60 дней» нет: он установлен для передачи квартир по 31 декабря 2025 года. Срок устранения — тот, что вы согласуете с застройщиком (ч. 6 ст. 7 214-ФЗ), поэтому срок стоит прямо записать в акт.
- Односторонний акт застройщик вправе составить по ч. 6 ст. 8 закона, если договор не устанавливает иное. Условий три: прошло два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи; дольщик уклонился от приёмки или отказался от неё; у застройщика есть сведения о получении дольщиком сообщения о готовности либо почта вернула письмо из-за отказа его получить или отсутствия адресата. При досрочной передаче квартиры это правило не применяется. Отказ по ч. 5 ст. 8 — до исполнения застройщиком обязанностей по ч. 2 ст. 7 — исключение из этого правила.
За каждый день просрочки застройщик платит неустойку. Загрузите фото ДДУ — сервис посчитает её по ставке ЦБ и подготовит претензию застройщику с вашими данными.
Приёмка по шагам
- Уведомление. Проверьте, какой срок приёмки установлен в договоре, и сохраните конверт или скриншот сообщения о готовности: если срока в договоре нет, приступить к приёмке нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения. В 2026 году сообщение может прийти и на электронную почту из договора (подп. «б» п. 1¹ постановления № 2380) — проверяйте её.
- Запись на осмотр. Договоритесь о дате письменно — через личный кабинет, по почте или заявлением в офисе застройщика.
- Специалист. Если планируете приглашать специалиста по приёмке, запишитесь к нему заранее: в сезон сдачи домов свободные даты быстро заканчиваются.
- Осмотр. Проверьте квартиру по чек-листу ниже, сфотографируйте и снимите на видео каждый недостаток.
- Акт осмотра или акт о несоответствии. Все недостатки — письменно, в двух экземплярах, с подписью представителя застройщика. Свой экземпляр заберите.
- Решение по передаточному акту. Подписать с перечнем недостатков или отказаться от подписания до их устранения — об этом ниже.
- Отправка акта застройщику. Если представитель отказался подписывать акт осмотра или специалист оформил его позже, направьте акт застройщику письмом с описью вложения или вручите в офисе под отметку о получении.
- Повторный осмотр. После устранения недостатков проверьте каждый пункт акта и только потом подписывайте передаточный акт.
Подписывать передаточный акт или нет
Закон даёт дольщику выбор: подписать акт или отказаться от подписания до исполнения застройщиком обязанностей по ч. 2 ст. 7 (ч. 5 ст. 8 214-ФЗ), а Верховный суд в определении № 5-КГ21-106-К2 подтвердил: право не принимать квартиру с недостатками не зависит от того, существенные они или нет. На практике выбор зависит от того, что важнее именно вам.
- Подписать с перечнем недостатков, если недостатки мелкие и вам нужно скорее получить ключи. Перечень недостатков и срок их устранения вписывайте в передаточный акт или отдельный акт осмотра, который является его приложением.
- Не подписывать до устранения, если недостатки серьёзные: протечки, плесень, неработающие инженерные системы, промерзание. Основание — ч. 5 ст. 8 214-ФЗ, и важно, чтобы недостатки были зафиксированы письменно в акте о несоответствии.
Почему письменная фиксация так важна. Если вы просто не пришли или ушли, ничего не оформив, застройщик может посчитать это уклонением от приёмки. А это одно из условий, при которых застройщик вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8, условия перечислены выше). А по ч. 2 ст. 6 закона застройщик освобождается от неустойки за просрочку, если срок нарушен из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта и при условии, что сам застройщик исполнил свои обязательства надлежаще.
И ещё одно: следите, чтобы в передаточном акте стояла дата фактической передачи, а не более ранняя.
Пришлите договор, акт осмотра и фото недостатков на бесплатный разбор. Отвечает человек, обычно в течение рабочего дня.
Скрытые недостатки: что видит только специалист
Часть недостатков глазом не увидеть: перекос стен и полов, щели в примыканиях окон, промерзание наружных стен, влажность под обоями и в стяжке, ошибки в электрике. Компании по приёмке используют приборы: лазерный уровень, тестер напряжения, тепловизор.
Для 2026 года у специалиста есть и юридическое значение. По п. 1¹ постановления № 2380 при существенных нарушениях или спорах о перечне недостатков акт осмотра составляется с участием специалиста. Кто считается специалистом, определено в подп. «к» п. 1 того же постановления. Сведения о нём внесены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства. И он работает по трудовому договору у индивидуального предпринимателя или организации — члена саморегулируемой организации в области подготовки проектной документации. Пункт 1 сформулирован для передачи по 31 декабря 2025 года, но правила на 2026 год используют то же понятие специалиста, поэтому, по нашей позиции, ориентироваться стоит на эти требования. Расходы на специалиста застройщик возмещает, если в акте осмотра специалист подтвердил нарушения требований к качеству и если соглашением сторон не предусмотрено иное (подп. «м» п. 1). По нашей позиции, рассчитывать на возмещение стоит, только если осмотр проводился по п. 1¹ — при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков — и специалист отвечает требованиям подп. «к».
Порядок осмотра тоже описан в постановлении (подп. «л» п. 1): дату осмотра со специалистом дольщик и застройщик согласуют в течение 5 рабочих дней со дня, когда возникли разногласия о перечне недостатков, но не ранее чем через 3 рабочих дня после согласования. Акт осмотра дольщик направляет застройщику не позднее 3 рабочих дней после осмотра.
Тепловизор: когда он работает
Тепловизионное обследование показывает участки, где стена промерзает или продувается, а также зоны, где поверхность остывает ниже точки росы, — там появляются конденсат и плесень. Компании по приёмке называют одни и те же условия: работающее отопление и разница температур внутри и снаружи — от 10–15 °C у одних до не менее 15 °C у других; съёмку проводят в отопительный сезон. Перед съёмкой компании просят не проветривать квартиру и держать окна закрытыми. В ГОСТ Р 54852-2024 перепад не менее 20 °C, для окон — не менее 15 °C, установлен для многодневных измерений теплозащиты (пп. 6.2–6.4); для самой тепловизионной съёмки стандарт числа не задаёт. Ранней осенью и весной уточните у компании, можно ли провести съёмку в день осмотра.
Проверка площади
Цену договора часто считают как цену квадратного метра, умноженную на площадь (ч. 1 ст. 5 214-ФЗ), а изменить её после заключения договора можно по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия её изменения (ч. 2 ст. 5). Поэтому сначала найдите в своём ДДУ пункт о расхождении площади: с какого отклонения и кто кому доплачивает. Если допустимое изменение площади установлено в договоре (по закону — не более 5 %) и оно превышено, дольщик вправе расторгнуть договор в суде (п. 2 ч. 1¹ ст. 9). Проверку площади делают компании по приёмке и кадастровые инженеры: фактическую площадь сравнивают с проектной.
Неустойка за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ) и требования по недостаткам (ч. 2 ст. 7) — разные требования. Посчитайте неустойку за просрочку передачи и подготовьте претензию застройщику.
На что обратить внимание при приёмке: чек-лист с нормами
Сначала о том, какие нормы вообще можно предъявить застройщику. Качество квартиры должно соответствовать договору, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ). Национальные стандарты применяются добровольно (ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 162-ФЗ). По нашей позиции, ГОСТ становится аргументом против застройщика, когда на него ссылаются договор или проектная документация. Для отделки есть отдельный минимум — приказ Минстроя от 19.02.2025 № 91/пр: если договор привязывает отделку к стандарту застройщика, требования этого стандарта не могут быть ниже минимума (ч. 4.7 ст. 4 214-ФЗ).
Важно для 2026 года. С 1 февраля 2026 года действует изменение № 3 к СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»: из свода исключены таблицы допусков к штукатурке, облицовке, окраске, стяжке и покрытиям пола, а соответствующие пункты теперь отсылают к требованиям заказчика. Для квартир, принимаемых с 1 февраля 2026 года, ссылки на эти таблицы опоры в действующей редакции свода не имеют, если только договор или проект прямо не ссылаются на прежнюю редакцию. Такая ссылка есть, например, в акте ниже (замечание 7). Постановление Правительства № 815 с перечнем обязательных сводов правил утратило силу с 1 сентября 2024 года.
| Окна и балконные двери | |
|---|---|
| Отклонение смонтированного блока от вертикали и горизонтали — не более 1,5 мм на 1 м длины и не более 3 мм на всю высоту изделия | ГОСТ 30971-2012, п. 5.2.4 |
| Монтажный шов не продувается | ГОСТ 30971-2012, п. 5.1.9 |
| Пароизоляция изнутри уложена непрерывно, без разрывов и непроклеенных участков | ГОСТ 30971-2012, п. А.4.3 |
| Створка открывается и закрывается плавно, без заеданий; при проверке делают 5 циклов открывания | ГОСТ 30674-2023, п. 8.10 (ПВХ); ГОСТ 21519-2022, п. 8.3 (алюминий) |
| Уплотнители идут непрерывно по всему периметру притвора и стеклопакета и плотно прилегают | ГОСТ 30674-2023, пп. 5.7.11–5.7.12 |
| В отапливаемых помещениях — не менее двух контуров уплотнения | ГОСТ 23166-2024, п. 5.2.22 |
| Сварные швы ПВХ-профиля без прожогов, непроваров и трещин | ГОСТ 30674-2023, п. 5.4.7 |
| Стеклопакет без незашлифованных сколов и повреждений углов; дефекты стекла осматривают с расстояния 0,6–1,0 м при освещённости 300–600 лк | ГОСТ 24866-2014, пп. 5.1.2, 7.7 |
| Входная дверь | |
| Замок надёжно запирает, дверь открывается и закрывается легко и плавно; уплотнитель обжат плотно и равномерно по всему контуру | ГОСТ 31173-2016, пп. 5.5.4, 5.5.5 |
| На лицевых поверхностях нет трещин, заусенцев и механических повреждений | ГОСТ 31173-2016, п. 5.6.6 |
| Ручки и замки двигаются без заеданий | ГОСТ 538-2014, п. 5.5.2 |
| Стены и потолки (если отделка по договору) | |
| Оштукатуренные стены: отклонение от вертикали при высоте до 3 м — не более 10 мм; неровности — не более 5 мм на участке 2 м | Приказ Минстроя № 91/пр, пп. 1–2 |
| Откосы: отклонение от вертикали 4–10 мм в зависимости от длины (до 1 м — 4 мм, 2–3 м — 10 мм) | Приказ № 91/пр, п. 3 |
| Плитка на стенах: вертикаль при высоте до 3 м — не более 10 мм, неровности — не более 6 мм на 2 м; пропуски и выпадение затирки швов не допускаются | Приказ № 91/пр, пп. 4–6 |
| Обои: нахлёст полотен на внешних углах не допускается; зазор между плинтусом и стеной — не более 4 мм | Приказ № 91/пр, пп. 7–8 |
| Потолок: отклонение от горизонтали при диагонали 1–3 м — не более 8 мм, 3–6 м — 12 мм; натяжной потолок провисает не более чем на 10 мм на 1 м диагонали | Приказ № 91/пр, пп. 14–17 |
| Полы | |
| Отклонение от плоскости на 2 м: линолеум, паркет, поливинилацетатные и рулонные покрытия на основе синтетических волокон — не более 2 мм, плитка и керамогранит — не более 6 мм | Приказ № 91/пр, п. 9 |
| Отклонение от горизонтали по диагонали: 1–3 м — 8 мм, 3–6 м — 12 мм; уступы между плитками — не более 2 мм; зазор плинтуса с полом — не более 4 мм | Приказ № 91/пр, пп. 10, 11, 13 |
| Стяжка без чистовой отделки: допуски по своду правил с 2026 года устанавливает заказчик — ищите их в ДДУ, проекте или стандарте застройщика. Если договор ссылается на ГОСТ Р 72509-2026, допуск зависит от класса отделки | СП 71.13330.2017, п. 8.7 (ред. изм. № 3); ГОСТ Р 72509-2026, табл. 5.7 |
| Электрика | |
| Напряжение есть в каждой розетке. Отклонение не более 10 % от 220 В ГОСТ устанавливает для точки поставки и проверяет недельными измерениями — замер тестером в розетке только ориентир | ГОСТ 32144-2013, п. 4.2.2 |
| Розетки с защитным (заземляющим) контактом | ПУЭ, 7-е изд., п. 7.1.49 |
| Розеточные группы защищены УЗО (дифавтоматом) на ток срабатывания не более 30 мА | СП 256.1325800.2016, п. 10.13 |
| В ванной розетки допустимы только в зоне 3 и за УЗО на ток не более 30 мА или через разделительный трансформатор | ПУЭ, 7-е изд., п. 7.1.48 |
| Отопление и температура | |
| Температура в жилых комнатах в отопительный сезон — не ниже +18 °C, в угловых — не ниже +20 °C; в районах с температурой наиболее холодной пятидневки −31 °C и ниже — не ниже +20 °C и +22 °C | ПП № 354, прил. 1, п. 15 |
| Радиаторы и конвекторы размещены в местах, доступных для осмотра, ремонта и очистки; работают ли они и нет ли течи — проверьте на месте | СП 60.13330.2020, п. 6.4.6 |
| Попросите у застройщика акты гидростатических или манометрических испытаний систем отопления и водопровода | СП 73.13330.2016, п. 7.1.1 |
| Вентиляция, водопровод, канализация | |
| Вытяжка есть в кухне, туалете и ванной. Проверить её можно листом бумаги у решётки при приоткрытом окне — это бытовой приём, а не требование свода | СП 54.13330.2022, п. 9.11 |
| Горячая вода в точке разбора — не ниже 60 °C и не выше 75 °C | СП 30.13330.2020, п. 4.7 |
| Уклон поэтажной канализации: трубы 40–50 мм — 0,03, трубы 75–100 мм — 0,02 | СП 30.13330.2020, п. 17.3 |
| Нет подтёков на соединениях трубопроводов канализации | СП 73.13330.2016, п. 7.5.1 |
| Промерзание (тепловизор) | |
| При расчётной зимней температуре поверхность стены не холоднее точки росы; свод проверяет это расчётом или испытанием в лаборатории | СП 50.13330.2024, п. 5.7 |
| Тепловизор лишь показывает холодные зоны, где возможны конденсат, а за ним — плесень | пояснение, не норма |
| Документы | |
| В передаточном акте верны адрес, номер квартиры, площадь, показания счётчиков; застройщик передаёт инструкцию по эксплуатации квартиры | ч. 1¹ ст. 7 214-ФЗ |
Если в ДДУ или проекте установлены более строгие требования, чем в таблице, ориентируйтесь на них: качество квартиры оценивают в том числе по договору и проектной документации (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ).
Гарантия и ограничения по отделке
Гарантийный срок на квартиру — не менее трёх лет, на инженерное оборудование — не менее трёх лет, на отделку — не менее одного года (ч. 5, 5¹ и 5² ст. 7 214-ФЗ). Требования по недостаткам, выявленным в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику письменно или в суд (ч. 6 ст. 7).
Учтите ограничение: по требованиям, связанным с отделкой, окнами, дверями и сантехникой, общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3 % цены договора, если договор не предусматривает больше (ч. 4 ст. 10 214-ФЗ). На неустойку за просрочку передачи квартиры это ограничение не распространяется.
Пример: приёмка со специалистом
Разберём реальную приёмку. Весной 2026 года владелец однокомнатной квартиры в новостройке принимал её вместе со специалистом по приёмке. В тот же день компания прислала акт осмотра в PDF, а на следующее утро — фотоальбом. Акт владелец отправил застройщику по электронной почте в день осмотра. В акте 17 замечаний по трём помещениям квартиры площадью около 32 м², обезличенный акт — ниже. Вывод из этого случая: акт со списком недостатков, отправленный в день осмотра, переводит разговор с застройщиком из устного «посмотрим» в письменный: у владельца есть датированный перечень недостатков, на который можно ссылаться дальше.
Пример акта осмотра
Так выглядит акт, который специалист выдал владельцу после осмотра. Квартира однокомнатная, в предчистовой отделке (white box); в акте помещения названы кухней (24 м²), коридором и санузлом. По договору комната в квартире одна, поэтому «кухня» в акте — это кухня вместе с жилой комнатой. Перечень замечаний и ссылки на нормы приведены так, как они записаны в акте; данные специалиста и компании скрыты.
АКТ ОСМОТРА
Дата осмотра: [скрыто], апрель 2026 · Специалист: [скрыто]
Нумерация помещений начинается от входа в квартиру с левой стороны по часовой стрелке
| Кухня (24 м²) · оконный/балконный блок 1 | ||
|---|---|---|
| 1 | Дефекты на алюминиевом профиле оконного блока: риски, раковины, вздутия, царапины, трещины, пузырьки | ГОСТ 21519-2022 п. 5.2.23; п. 5.2.25 |
| 2 | Наплывы шпатлёвки, краски и других строительных составов на раме оконного блока: возможны скрытые повреждения | ГОСТ 30698-2014 п. 11.5 |
| 3 | Некорректный уплотнитель на створке, раме или стеклопакете оконного блока | ГОСТ 30674-2023 Д.7.1; ГОСТ 23166-2024 п. 5.6.5.6 |
| Кухня · оконный/балконный блок 2 | ||
| 4 | Дефекты на алюминиевом профиле оконного блока: риски, раковины, вздутия, царапины, трещины, пузырьки | ГОСТ 21519-2022 п. 5.2.23; п. 5.2.25 |
| 5 | Наплывы шпатлёвки, краски и других строительных составов на раме оконного блока: возможны скрытые повреждения | ГОСТ 30698-2014 п. 11.5 |
| 6 | Требуется регулировка фурнитуры оконного/балконного блока | ГОСТ 30674-2023 п. 5.9.5 |
| Кухня · пол, электрика, отопление | ||
| 7 | Отклонение от заданного уровня стяжки более 10 мм (в помещениях без гидроизоляции) | СП 71.13330.2017 п. 8.7 |
| 8 | Отсутствует напряжение в розетке | ГОСТ 32144-2013 п. 4.2.2 |
| 9 | Отсутствует освещение | — |
| 10 | Не работает конвектор | — |
| 11 | Не работает вентилятор конвектора | — |
| Коридор (3,8 м²) · входная дверь, электрика | ||
| 12 | Загрязнение дверного блока строительными составами: возможны скрытые дефекты | СП 48.13330.2019 п. 7.11 |
| 13 | Люфт дверной ручки | ГОСТ 538-2014 п. 5.3.2–5.3.3 |
| 14 | Механические повреждения: царапины, сколы, вмятины, трещины | ГОСТ 31173-2016 п. 5.6.6–5.6.7 |
| 15 | Люфт дверного полотна в закрытом состоянии | ГОСТ 31173-2016 п. 5.3.3, 5.5.4, 5.5.5 |
| 16 | Не запитано освещение | — |
| Санузел (4,5 м²) · электрика | ||
| 17 | Не запитано освещение | — |
Скачать обезличенный акт (PDF, 3 страницы) — текст акта и приложения № 1 перенесён дословно, данные специалиста и компании скрыты, приложения № 2–4 не воспроизводятся.
Что видно из этого акта
- Каждое замечание привязано к помещению. Нумерация от входа по часовой стрелке и разбивка по конструкциям нужны на повторной приёмке: пункты акта сверяют один за другим.
- Нормы указаны там, где есть что измерять. У замечаний «нет света» и «не работает конвектор» ссылки нет — тут достаточно факта. Ссылки на ГОСТ и СП — аргумент компании, а не готовый вывод: застройщик отвечает за соответствие квартиры договору, проектной документации и обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ), а многие ГОСТы применяются добровольно. В споре это решает экспертиза.
- Часть ссылок в акте устарела или указывает не туда. Пункт 8.7 СП 71.13330.2017 с 1 февраля 2026 года отсылает к требованиям заказчика, допуска «10 мм» в нём нет (замечание 7). Пункт 11.5 ГОСТ 30698-2014 касался защиты стекла при отделочных работах и исключён с 1 ноября 2025 года (замечания 2 и 5). Пункты 5.3.2–5.3.3 ГОСТ 538-2014 — о самопроизвольном разъединении разъёмных соединений и о фиксации подвижных деталей, слова «люфт» в них нет (замечание 13); пункт 5.3.3 ГОСТ 31173-2016 — о прочности двери (замечание 15). Сами недостатки от этого не исчезают, но перед претензией ссылки стоит сверить: застройщик укажет на ошибку первым.
- Приложения 2 и 3 закрывают требования подп. «к» п. 1 постановления № 2380 — по крайней мере частично: специалист есть в национальном реестре, а организация (индивидуальный предприниматель), выдавшая акт, заявляет членство в СРО проектировщиков; по приложенной выписке 2024 года у неё есть право готовить проектную документацию. Трудового договора между специалистом и организацией в акте нет. Если акт понадобится в споре о перечне недостатков, по нашей позиции, стоит заранее попросить у компании подтверждение.
- Подписи застройщика в акте нет. Это документ специалиста, и сам по себе он до застройщика не дойдёт. Его нужно направить застройщику — по подп. «л» п. 1 постановления № 2380 не позднее 3 рабочих дней после осмотра, надёжнее с подтверждением получения.
- Обмер площади — информационный. Компания прямо пишет в приложении, что он не предназначен для официальных претензий: для спора о площади нужен кадастровый инженер.
- Приборы с поверкой. В перечне — номера сертификатов о поверке или калибровке. Без них результаты измерений, например отклонение стяжки более 10 мм из замечания 7, проще оспорить.
Как выбрать компанию по приёмке
- Квалификация специалиста. Спросите, внесён ли специалист в национальный реестр специалистов (НОПРИЗ или НОСТРОЙ), работает ли он по трудовому договору и состоит ли его работодатель в СРО в области подготовки проектной документации — это требования подп. «к» п. 1 постановления № 2380. Членство только в строительной СРО им не отвечает. Попросите показать эти сведения до осмотра: обычно их прикладывают к акту.
- Что входит в цену. Приёмка, тепловизор, проверка площади и повторный выезд часто оплачиваются отдельно. Ориентир по Москве на октябрь 2026 года у одной из компаний: приёмка — 130 ₽/м², не меньше 6 900 ₽; повторная — 100 ₽/м², не меньше 5 500 ₽; тепловизор — от 1 500 ₽ за студию; строительная экспертиза — от 20 000 ₽. У этой компании акт осмотра входит в цену приёмки, а строительная экспертиза оплачивается отдельно.
- Акт. Уточните, выдаёт ли компания акт осмотра с фото и перечнем недостатков в день осмотра.
- Отзывы. Читайте свежие отзывы на картах, в том числе низкие оценки: в них видно, как компания работает с недовольными клиентами.
- Юридические обещания. Проверяйте их отдельно от технической части. На сайтах компаний по приёмке ещё встречаются формулировки, действовавшие до 1 сентября 2024 года: штраф по Закону о защите прав потребителей и неустойка 1 % в день. Сейчас штраф по ДДУ — 5 % присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ), неустойка за просрочку устранения недостатков — по ч. 8 ст. 7, а взыскание по отделке, окнам, дверям и сантехнике ограничено 3 % цены договора (ч. 4 ст. 10), если договор не даёт больше.
- Красные флаги. Обещание «найдём всё», осмотр за полчаса, отказ фиксировать недостатки без отдельной платной экспертизы.
Частые вопросы
Можно ли отказаться подписывать акт из-за мелких недостатков?
По ч. 5 ст. 8 214-ФЗ дольщик вправе отказаться от подписания до устранения недостатков, а Верховный суд в определении № 5-КГ21-106-К2 указал, что это право не зависит от того, существенные недостатки или нет. Главное — зафиксировать недостатки письменно в акте о несоответствии. Иначе застройщик может посчитать отказ уклонением от приёмки.
В какой срок застройщик должен устранить недостатки?
В 2026 году — в срок, который вы согласуете с застройщиком (ч. 6 ст. 7 214-ФЗ). Срок «не более 60 календарных дней» установлен в постановлении Правительства № 2380 для передачи квартир по 31 декабря 2025 года, в правилах на 2026 год его нет. Поэтому срок устранения лучше прямо вписать в акт.
Застройщик составил односторонний акт. Это законно?
Да, если договор не устанавливает иное и выполнены три условия: вы уклонились от приёмки или отказались от неё; прошло два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи; у застройщика есть сведения о получении вами сообщения о готовности либо почта вернула письмо из-за отказа в получении или отсутствия адресата (ч. 6 ст. 8 214-ФЗ). Отказ от подписания до исполнения застройщиком обязанностей по ч. 2 ст. 7, предусмотренный ч. 5 ст. 8, — исключение из правила.
Обязательно ли приглашать специалиста?
Нет, принять квартиру можно самостоятельно. Но при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков в 2026 году акт осмотра составляется с участием специалиста (п. 1¹ постановления № 2380), и если специалист подтвердит нарушения, застройщик возмещает расходы на его услуги, если соглашением не предусмотрено иное. По нашей позиции, на возмещение стоит рассчитывать при осмотре по п. 1¹ и специалисте, который отвечает требованиям подп. «к» п. 1.
Квартиру передают позже срока по договору — что с неустойкой?
За каждый день просрочки передачи застройщик платит неустойку (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). Следите, чтобы в передаточном акте стояла дата фактической передачи. Неустойку можно рассчитать в калькуляторе и потребовать претензией.
Площадь оказалась меньше, чем в договоре. Что делать?
Найдите в ДДУ пункт о расхождении площади: по соглашению сторон цена меняется, если договором предусмотрены возможность, случаи и условия её изменения (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ). Если в договоре установлено допустимое изменение площади (по закону — не более 5 %) и оно превышено, договор можно расторгнуть в суде (п. 2 ч. 1¹ ст. 9).
Подробнее о том, как застройщики ведут себя на переговорах и при передаче квартиры, — в статье «Переговоры с застройщиком при просрочке», а о том, как считается неустойка, — в статье «Неустойка по 214-ФЗ».
Загрузите фото ДДУ — сервис извлечёт срок передачи, цену и данные застройщика, посчитает неустойку по ставке ЦБ и подготовит претензию. Методика и шаблоны проверены юристом.