Мораторий на неустойку застройщика: какие периоды не считаются (2020–2026)

Если квартиру по ДДУ передали с задержкой, размер неустойки за просрочку зависит не только от ключевой ставки и длительности просрочки, но и от того, попал ли период в действие моратория. С 2020 по 2025 год Правительство РФ несколько раз вводило ограничения на взыскание неустойки с застройщиков, а с 1 января 2026 года мораторий отменён — но появилась отсрочка выплат. Эта статья — карта периодов, которые не считаются вовсе или считаются по сниженной ставке, с конкретными датами и номерами постановлений, чтобы вы не потеряли часть суммы и не занизили расчёт.

Что такое мораторий на неустойку застройщика

Мораторий — это временное приостановление начисления и взыскания финансовых санкций. По договору долевого участия (ДДУ) застройщик обязан передать квартиру в срок, и за каждый день просрочки платит дольщику неустойку по статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Размер неустойки для дольщиков-граждан — 1/150 ключевой ставки Центрального банка РФ (ЦБ) от цены договора за каждый день просрочки.

В кризисные периоды Правительство РФ постановлениями вводило мораторий: за «замороженные» дни неустойка не начислялась. Это касалось и неустойки за просрочку передачи квартиры, и штрафа за нарушение прав дольщика, и иных санкций по ДДУ.

Хронология мораториев 2020–2026

Отдельно от моратория действовал потолок ставки 7,5% (пункт 2 ПП № 326): для дней, которые всё же начислялись в окне с 01.07.2023 по 31.12.2025, ключевая ставка бралась не выше 7,5% годовых. На практике под потолок попадали дни до начала моратория (до 22.03.2024) — внутри самого моратория неустойка не начислялась вовсе.

Точные формулировки постановлений опубликованы на портале правовой информации pravo.gov.ru. Если нужна юридическая выверка под конкретный случай, ориентируйтесь на оригинальные тексты — здесь мы даём смысловую сводку.

Что НЕ замораживается даже в мораторий

Мораторий касается денежных санкций за просрочку. Он не отменяет ваше право:

• Требовать передачи квартиры по ДДУ — застройщик обязан передать объект в любом случае;
• Расторгнуть договор и вернуть деньги при существенной просрочке (статья 9 закона № 214-ФЗ);
• Взыскать убытки, не охваченные конкретным постановлением;
• Подать иск во время моратория — суд примет заявление, но в части неустойки за «замороженный» период начисление исключит.

Что изменилось с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года мораторий по ПП № 326 отменён и не продлён. Это ключевой момент, на котором путаются и дольщики, и многие онлайн-калькуляторы.

За дни просрочки в 2026 году неустойка начисляется в полном объёме — по действующей ключевой ставке ЦБ, без потолка 7,5%. Это следует из общих правил части 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ после окончания периода ограничений.

Постановление № 2227 от 30.12.2025, которое действует в 2026 году, не является ни мораторием, ни потолком ставки. Оно даёт застройщику только отсрочку уплаты уже начисленной неустойки и иных санкций — до 31 декабря 2026 года. Сумму неустойки оно не уменьшает и ставку 7,5% не возвращает: откладывается лишь момент фактической выплаты.

Можно ли подать иск во время моратория

Да. Срок исковой давности (3 года по статье 196 ГК РФ) мораторием не приостанавливается. Если подать заявление в суд:

• Суд примет иск к рассмотрению;
• В части неустойки за «замороженные» дни начисление исключит (приравняет к нулю);
• За периоды вне моратория начислит неустойку по обычным правилам;
• За дни 2026 года начислит по полной ключевой ставке ЦБ.

Откладывать подачу, ожидая «окончания моратория», не всегда оправдано: пока вы ждёте, периоды вне моратория накапливаются, и часть неустойки за них можно потерять по исковой давности. Лучше посчитать сумму с учётом исключённых периодов и решать на цифрах.

Как считать неустойку с учётом моратория: пример

Допустим, по ДДУ застройщик должен был передать квартиру стоимостью 8 000 000 ₽ до 1 февраля 2024 года, а фактически передал 15 марта 2026 года. Просрочка — больше двух лет, но считается не вся. Ключевая ставка фиксируется на плановую дату передачи (на 01.02.2024 это 16%) и применяется ко всему периоду — так считает наш калькулятор вслед за позицией Верховного Суда РФ (ВС РФ).

• 02.02.2024 — 21.03.2024 (49 дней): начисление есть, но в окне потолка — ставка режется до 7,5%. Это 196 000 ₽.
• 22.03.2024 — 31.12.2025 (650 дней): мораторий по ПП № 326 и продлениям — неустойка не начисляется, 0 ₽.
• 01.01.2026 — 15.03.2026 (74 дня): мораторий снят, ставка полная (16%, зафиксированная на дату передачи). Это 631 467 ₽.

Итого — 827 467 ₽ за 123 расчётных дня. Если бы калькулятор по ошибке протянул потолок 7,5% на 2026 год, эти 74 дня дали бы лишь ~296 000 ₽ вместо 631 467 ₽ — занижение более чем на 330 тысяч.

Считать такое вручную сложно: нужно поднимать историю ключевой ставки и разносить дни по периодам моратория, потолка и полной ставки. Калькулятор dzin.pro делает это автоматически.

Распространённые ошибки расчёта

• Тянуть истёкший потолок 7,5% на 2026 год. Самая частая и дорогая ошибка: дни 2026 года считаются по полной ставке, а не по 7,5%. Многие калькуляторы этого не учитывают и занижают сумму в разы.
• Забывать исключить мораторные дни. Дни внутри моратория (например, весь 2024–2025 по ПП № 326) не начисляются — если их посчитать как обычные, сумма будет завышена и расчёт развалится в суде.
• Применять ставку «на конец просрочки» ко всему периоду. Ставка фиксируется на дату, когда квартиру должны были передать по договору (позиция ВС РФ), и держится весь период.
• Путать отсрочку и потолок. ПП № 2227 откладывает выплату, но не уменьшает сумму — неустойка за 2026 год начисляется полностью.

Частые вопросы

Коротко: что нужно запомнить

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу. Нормы и судебная практика приведены по состоянию на 2026 год; точные формулировки актов — на портале pravo.gov.ru. Перед подачей документов сверяйтесь с действующей редакцией нормативных актов.