Мораторий на неустойку застройщика в 2026 году: какие периоды не считаются

Если квартиру по ДДУ передали с задержкой, размер неустойки за просрочку зависит не только от ключевой ставки и длительности просрочки, но и от того, попал ли период в действие моратория. С 2020 по 2025 годы Правительство РФ четыре раза вводило ограничения на взыскание неустойки и штрафов с застройщиков, а с 1 января 2026 года ввели специальный «потолок» по ключевой ставке. Эта статья — карта периодов, которые не считаются (или считаются, но по льготной ставке), с конкретными датами и номерами постановлений.

Что такое мораторий на неустойку застройщика

Мораторий — это временное приостановление начисления и взыскания финансовых санкций. По договору долевого участия (ДДУ) застройщик обязан передать квартиру в срок, и за каждый день просрочки платит дольщику неустойку по статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве». Размер обычной неустойки — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (для дольщиков-граждан).

В кризисные периоды Правительство РФ постановлениями вводило мораторий: за определённые даты неустойка не начислялась вообще или начислялась, но взыскать её можно было только после окончания моратория. Это касалось и неустойки за просрочку передачи квартиры, и штрафа 50% по статье 13 Закона «О защите прав потребителей», и иных санкций по ДДУ.

Хронология моратория 2020–2026

За шесть лет действовало четыре основных акта плюс новый «потолок» с 2026 года:

Точные формулировки и приложения к постановлениям опубликованы на официальном портале правовой информации pravo.gov.ru. Если вам нужна юридическая выверка под конкретный случай, ориентируйтесь на оригинальные тексты — мы здесь даём смысловую сводку.

Что НЕ замораживается даже в мораторий

Мораторий касается денежных санкций за просрочку. Он не отменяет ваше право:

• Требовать передачи квартиры по ДДУ — застройщик обязан передать объект в любом случае;
• Расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги — на основании статьи 9 закона 214-ФЗ при существенной просрочке;
• Взыскать убытки, не охваченные конкретным постановлением (например, ПП № 326 от 2024 года замораживал не все убытки, а только неустойку и штраф);
• Подать иск ВО ВРЕМЯ моратория — суд примет заявление, но в части неустойки за «замороженный» период откажет.

То есть мораторий — это не «забудьте про претензии до 2027 года». Это пауза только в части начисления неустойки за периоды действия.

Текущее состояние на 2026: мораторий или «потолок» по ставке?

Постановление Правительства РФ № 2227 от 30 декабря 2025 года, действующее с 1 января по 31 декабря 2026 года — это не классический мораторий. Полного запрета на начисление неустойки нет. Вместо этого введена фиксация: для расчёта неустойки по ДДУ за периоды просрочки в 2026 году используется ключевая ставка Банка России, не превышающая 7,5 % годовых.

Что это значит на практике:

• Если просрочка передачи квартиры случилась в 2026 году, неустойка начисляется — это не «замороженный» период;
• Но даже если фактическая ключевая ставка ЦБ выше 7,5 %, в расчёте применяется 7,5 % — это меньше реальной ставки, выгодно застройщику;
• Формула неустойки остаётся: 1/150 × 7,5 % × цена ДДУ × количество дней просрочки (для гражданина-дольщика);
• Штраф 50 % по ЗоЗПП, моральный вред, неустойка за невыполнение требования в досудебном порядке — на них «потолок» 7,5 % не распространяется буквально, но судебная практика 2026 года по этому вопросу ещё формируется.

В обиходе ПП № 2227 часто называют «мораторием 2026», но юридически точнее — «cap по ключевой ставке».

Можно ли подать иск во время моратория или cap-периода

Да, подать иск можно. Срок исковой давности (3 года по статье 196 ГК РФ) не приостанавливается мораторием. Если подать заявление в суд во время моратория:

1. Суд примет иск к рассмотрению;
2. В части неустойки за «замороженный» период откажет (или вычеркнет эти дни из расчёта);
3. За периоды ВНЕ моратория начислит неустойку по обычным правилам;
4. За периоды cap-2026 — по ключевой ставке не выше 7,5 %.

Многие дольщики откладывают подачу, ожидая окончания моратория. Это не всегда оправдано: пока вы ждёте, периоды ВНЕ моратория накапливаются, и часть неустойки за них теряется, если не успели в исковую давность. Лучше посчитать сумму с учётом исключённых периодов и решать на цифрах.

Как считать неустойку с учётом моратория: пример

Допустим, по ДДУ застройщик должен был передать квартиру стоимостью 8 000 000 ₽ до 1 февраля 2024 года. Фактически передал 15 марта 2026 года. Просрочка — 774 дня. Без учёта моратория и cap-периода неустойка для дольщика-гражданина составила бы крупную сумму. С учётом фактов:

• 01.02.2024 — 21.03.2024 (49 дней) — обычное начисление по ставке ЦБ на эту дату;
• 22.03.2024 — 30.06.2025 (466 дней) — мораторий по ПП № 326 и продлению № 1916, неустойка = 0;
• 01.07.2025 — 31.12.2025 (184 дня) — обычное начисление по ставке ЦБ;
• 01.01.2026 — 15.03.2026 (74 дня) — cap по ПП № 2227, ставка 7,5 % годовых.

Итоговая неустойка — сумма начислений за «активные» периоды по соответствующим ставкам. На глаз — заметно ниже, чем без моратория, но и заметно выше нуля. Считать вручную сложно: нужно поднимать историю ключевой ставки за каждый период и применять формулу день за днём. Калькулятор делает это автоматически.

Распространённые ошибки расчёта

• Применять ставку «на конец просрочки» ко всему периоду. Ставка меняется — расчёт должен идти по периодам действия каждой ставки. Это особенно важно для длинных просрочек 2022–2026 годов;
• Забывать про мораторий. Суд первой инстанции вычтет эти дни сам, но если вы отправляете претензию застройщику с завышенной суммой, шансы добровольной выплаты падают — застройщик видит ошибку и не реагирует;
• Считать cap-период 2026 как обычный. Применять не 7,5 %, а фактическую (например, 21 %) — суд снизит сумму;
• Считать неустойку 1/300 вместо 1/150. Удвоенная ставка (1/150) применяется именно к дольщикам-гражданам по статье 6 закона 214-ФЗ. Юридические лица считают 1/300.

Связь с другими инструментами

Мораторий — один из факторов расчёта неустойки. Дополнительно изучите:

• Калькулятор неустойки по ДДУ 2026 — учитывает все периоды моратория и cap-2026 автоматически;
• Претензия застройщику о неустойке: образец и сроки — обязательный досудебный этап до иска;
• Просрочка передачи квартиры по ДДУ: что делать дольщику — общий алгоритм действий.

FAQ

Действует ли мораторий на неустойку застройщика в 2026 году?

Классического моратория (полного освобождения от неустойки) в 2026 году нет. С 1 января по 31 декабря 2026 года действует Постановление Правительства РФ № 2227, которое устанавливает «потолок» по ключевой ставке — для расчёта применяется не выше 7,5 % годовых, даже если фактическая ставка ЦБ выше.

Можно ли взыскать неустойку за период моратория после его окончания?

Нет. Период моратория исключается из расчёта окончательно — не накапливается и не выплачивается «потом». Это и есть смысл моратория: за эти дни санкции не положены вообще. После окончания моратория начисление возобновляется по обычным правилам.

Когда заканчивается «мораторий» 2026 года?

Cap по ставке 7,5 %, введённый ПП № 2227, действует с 1 января по 31 декабря 2026 года. С 1 января 2027 года, если не появятся новые постановления, расчёт неустойки вернётся к обычной формуле — по фактической ключевой ставке ЦБ РФ. Следите за официальными публикациями: новые ограничения обычно появляются в конце декабря.

Можно ли подать в суд во время моратория?

Да, можно. Срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки — 3 года по статье 196 ГК РФ — не приостанавливается. Иск примут к рассмотрению, в части «замороженных» дней откажут, за активные периоды — взыщут. Откладывать подачу до окончания моратория обычно невыгодно: вы рискуете упустить периоды по сроку давности.

Распространяется ли мораторий на штраф 50 % по ЗоЗПП?

Зависит от конкретного постановления. ПП № 423 от 2020 года и ПП № 479 от 2022 года замораживали штраф 50 % явно. ПП № 326 от 2024 года тоже включал штраф в перечень замораживаемых санкций. Что касается ПП № 2227 от 2025 года — это cap по ставке, и формально 50 %-й штраф под cap не подпадает, но судебная практика по этому вопросу пока формируется.

Что считается датой начала просрочки для расчёта моратория?

Дата начала просрочки — следующий день после срока передачи квартиры по договору. Если ДДУ предусматривает «не позднее 31 января 2024 года», просрочка начинается с 1 февраля 2024 года. Если эта дата попадает внутрь моратория, первые дни просрочки не учитываются.

Нужно ли отдельно указывать мораторий в претензии и иске?

В претензии лучше представить расчёт с учётом моратория сразу — это повышает шанс на добровольную выплату и не даёт застройщику основания «отбить» позицию по формальным основаниям. В иске суд сам применит мораторий, но если вы заявили сумму без учёта — иск могут частично оставить без удовлетворения, и часть госпошлины не вернётся.

Информация в статье основана на действующих постановлениях Правительства РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ. Точные формулировки и приложения к актам — на официальном портале pravo.gov.ru. Эта статья носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.